அப்ரூவல் பிரச்னை… தலைதூக்குமா தமிழ்நாடு ரியல் எஸ்டேட்?

அப்ரூவல் பிரச்னை… தலைதூக்குமா தமிழ்நாடு ரியல் எஸ்டேட்?

விவசாய நிலங்களை லே அவுட்களாக மாற்ற, அங்கீகாரம் இல்லாத வீட்டு மனைகளைப் பதிவு செய்ய சென்னை உயர் நீதிமன்றம், 2016 செப்டம்பர் 9-ம் தேதி தடை விதித்தது. இந்த வழக்கில் இன்னமும் இறுதித் தீர்ப்பு வரவில்லை. இந்த நிலையில், கடந்த வாரம் தமிழக அரசு சென்னை உயர் நீதிமன்றத்தில் தாக்கல் செய்துள்ள இரண்டு அரசாணைகளில் (வீட்டுவசதி மற்றும் நகர்ப்புற வளர்ச்சித் துறை சார்பில் 4-5-2017 தேதியன்று அரசாணை எண் 78 மற்றும் 79) வீட்டு மனைகளை வரைமுறைப்படுத்துவதற்கான கட்டணம் மற்றும் அங்கீகாரம் இல்லாத வீட்டு மனைகளுக்கான இதர கட்டணங்கள் மற்றும் விவசாய நிலங்களை வீட்டு மனைகளாக மாற்று வதற்கான விதிமுறைகள் குறிப்பிடப்பட்டுள்ளது.

அங்கீகாரம் இல்லாத மனைப் பிரிவுகள் மற்றும் வீட்டு மனைகளை வரைமுறைப்படுத்தும் தமிழ்நாடு அரசின் விதிமுறைகள் மற்றும் (அரசாணை எண் 78/2017) முக்கிய அம்சங்கள் இனி…

2016-ம் ஆண்டு அக்டோபர் 20-ம் தேதிக்கு முன்பு பத்திரப்பதிவு செய்யப்பட்ட அங்கீகாரம் இல்லாத வீட்டு மனைகள், அந்த வீட்டு மனைகளுக்கு அருகேயுள்ள விற்பனை செய்யப்படாத மனைகளை மட்டுமே ஒழுங்குமுறை செய்ய முடியும்.

அங்கீகாரம் இல்லாத வீட்டுமனைகள் மற்றும் மனைப் பிரிவுகளை (லே-அவுட்) ஒழுங்கு முறைப்படுத்த சில கட்டுப்பாடுகள் விதிக்கப்பட்டு உள்ளன. நீர்நிலையில் உள்ள அரசு புறம்போக்கு நிலம், மனைப் பிரிவு லே-அவுட்கள் மற்றும் மற்ற மனைகளுக்குச் செல்லும் பாதையை மறித்து அமைந்துள்ள நிலம், உயர் அழுத்த மின்சாரம் பாயும் கம்பிகளுக்குக் கீழ் உள்ள மனைப் பிரிவுகள் உள்ளிட்டவை இந்த ஒழுங்குமுறைப்படுத்தும் திட்டத்தின் கீழ் இடம்பெறாது.

லே-அவுட்களில் பிளாட்களை ஒழுங்குபடுத்த அதிகாரம் பெற்றவர்கள்

நகர்ப்புற மாநகராட்சிப் பகுதி எனில், மாநகராட்சி ஆணையர். நகராட்சிப் பகுதி எனில், நகராட்சி ஆணையர். பேரூராட்சிப் பகுதி எனில், செயல் அலுவலர். கிராமப் பஞ்சாயத்து எனில், வட்டார வளர்ச்சி அலுவலர் (பிளாக் டெவலப்மென்ட் ஆபீஸர்).

லே-அவுட்களை ஒழுங்குமுறைப்படுத்தும் அதிகாரம் உள்ளவர்கள்

சென்னை மெட்ரோபாலிட்டன் பிளானிங் ஏரியா எனில், சென்னை பெருநகர வளர்ச்சிக் குழும உறுப்பினர்-செயலர் ஆவார். மற்ற பகுதிகள் எனில், லே-அவுட் இடம்பெற்றுள்ள பகுதியின் லோக்கல் பிளானிங் அத்தாரிட்டி (எல்.பி.ஏ) உறுப்பினர்-செயலர் அல்லது மண்டல பிளானிங் அத்தாரிட்டி அல்லது மண்டல டெபுடி டைரக்டர் அல்லது டி.டி.சி.பி உதவி இயக்குநர் ஆகியோர்.

ஒழுங்குமுறைப்படுத்துவதற்கான கட்டாய விண்ணப்பம்

ஒவ்வொரு பிளாட் உரிமையாளரும் லே-அவுட் டெவலப்பரும் படிவம் 1 விண்ணப்பத்தை ஆன்லைன் மூலம், தகுந்த அதிகாரியிடம் விண்ணப்பிக்க வேண்டும். அதுவும் இந்த அரசாணை வெளியிடப்பட்டதிலிருந்து ஆறு மாதத்துக்குள்ளாக விண்ணப்பிக்க வேண்டியது கட்டாயம், இதற்கான கட்டணம் ரூ.500.

தகுதி வாய்ந்த அதிகாரியால் வழங்கப்பட்ட வடிவமைப்புக் கட்டமைப்பின் முதன்மை அனுமதிக்குப் பிறகே தனிப்பட்ட பிளாட்கள் ஒழுங்குமுறைக்கான விண்ணப்பம் பரிசீலனை செய்யப்படும். இதற்கு உறுதுணையான ஆவணங்கள் அதாவது, விற்பனைப் பத்திரம், பட்டா, லே-அவுட் பிளான், எஃப்.எம்.பி ஸ்கெட்ச், பதிவுத் துறையால் ஒரு வாரத்துக்கு முன்பு அளிக்கப்பட்ட மிகச் சமீபத்திய வில்லங்கமில்லாச் சான்றிதழ் மற்றும் அதனுடன், இடத்தின் அமைப்பு, சாலைகள், அணுகுசாலைகள், திறந்தவெளி ஒதுக்கீடு (ஓஎஸ்ஆர்) அவற்றின் கிராம சர்வே எண்கள் ஆகியவற்றை ஆன்லைன் ஃபார்ம் 1 விண்ணப்பத்துடன் இணைக்க வேண்டும்.

ஒருவேளை, குறிப்பிட்ட மனையானது, வேளாண் நிலப்பகுதியாக இருந்தால், அந்த லே-அவுட், விவசாயத்துக்கான நீர் வழித்தடத்தை எந்த வகையிலும் தடை செய்யவில்லை என்பதுடன், நீர் தேங்கும் அளவையும் சேர்த்து தாசில்தாரிடம் இருந்து சான்றிதழ் அல்லது ஸ்டேட்டஸ் ரிப்போர்ட்டை பெற்று, மற்ற ஆவணங்களுடன் சேர்த்து தாக்கல் செய்ய வேண்டும்.

அனைத்துக்கும் மேலாக அங்கீகாரம் இல்லாத மனைப் பிரிவுகளை ஒழுங்குமுறைப்படுத்த மனை பற்றிய கூடுதல் விவரங்களை, சுய உறுதிமொழியுடன் மற்ற ஆவணங்களுடன் சேர்த்து தாக்கல் செய்ய வேண்டும்.

அதாவது, அங்கீகாரம் கேட்டு விண்ணப்பிக்கப்படும் குறிப்பிட்ட லே-அவுட்டுக்குச் செல்லும் சாலையானது, மாநகராட்சி அல்லது நகராட்சிப் பகுதியாக இருந்தால் குறைந்தது 4.8 மீட்டர் அகலத்துடன் இருக்க வேண்டும். அதுவே, பேரூராட்சி மற்றும் ஊராட்சிப் பகுதியாக இருந்தால், 3.6 மீட்டர் அகலம் இருக்க வேண்டும். இதுபோன்ற தகவல்களை விண்ணப்பத்தில் அளிக்க வேண்டும்.

ஒருவேளை வரைமுறைப்படுத்தப்பட வேண்டிய அங்கீகாரம் பெறாத மனைப்பிரிவின் மனைகளில் 2/3 பகுதி, கட்-ஆஃப் தேதிக்கு முன்னர் அதாவது அக்டோபர் 20, 2016-க்குமுன், விற்பனை செய்யப்பட்டிருந்தால், ஒழுங்குமுறைப்படுத்தக் கோரி லே-அவுட் புரொமோட்டர் / பதிவு செய்யப்பட்ட கூட்டுறவுச் சங்கம் / மனை உரிமையாளர்கள் சங்கத்திடம் விண்ணப்பிக்க வேண்டும்.

திறந்தவெளிப் பகுதிக்காகக் குறிப்பிட்ட அளவு ஒதுக்கீடு செய்யப்பட வேண்டும். ஒருவேளை, ஒதுக்கீடு செய்யப்படவில்லை எனில், விற்கப்படாத மனைகளைத் திறந்தவெளி ஒதுக்கீடு பகுதியாக மாற்ற வேண்டும். அப்படி மாற்றும்போது புரொமோட்டர் அல்லது பிளாட் உரிமையாளர்கள் இதற்கான தடையில்லாச் சான்றை அளிக்க வேண்டும். திறந்தவெளி பகுதிக்கான நிலத்தை அதாவது, ஓ.எஸ்.ஆர் நிலத்தை ஒதுக்கீடு செய்ய முடியாத சூழலில், பற்றாக்குறை எவ்வளவு இருக்கிறதோ, அதற்கு இணையான அபராதம் வசூலிக்கப்பட வேண்டும்.

அதாவது, லே-அவுட்டின் மொத்தப் பரப்பில் 10% ஓஎஸ்ஆர் நிலம் இருக்க வேண்டும். அதில், எவ்வளவு பற்றாக்குறை இருக்கிறதோ, அதற்கேற்ப தற்போதைய வழிகாட்டி மதிப்பின் அடிப்படையில் அபராதம் விதிக்கப்படும்.

ஒழுங்குமுறைப்படுத்தக் கட்டணம்

மனை ஒழுங்குமுறைப்படுத்துவதற்கான கட்டணம், மனையின் சதுர மீட்டர் அளவில் கணக்கிடப்படும். நகர்ப்புற மாநகராட்சிப் பகுதிக்கு ரூ.100. நகராட்சிப் பகுதிக்கு ரூ.60. பேரூராட்சி மற்றும் ஊராட்சிப் பகுதிக்கு ரூ.30 ஆகும்.

வளர்ச்சிக் கட்டணம்

வளர்ச்சிக் கட்டணம் என்பது பிளாட்டின் சதுர மீட்டர் அளவில் கணக்கிடப்படும். நகர்ப்புற மாநகராட்சிப் பகுதிக்கு ரூ.600. சிறப்பு மற்றும் தேர்வுநிலை நகராட்சிக்கு ரூ.350. கிரேடு 1 மற்றும் கிரேடு 2 நகராட்சிப் பகுதிக்கு ரூ.250. பேரூராட்சிப் பகுதிக்கு ரூ.150. ஊராட்சிப் பகுதிக்கு ரூ.100.

திறந்தவெளிப் பகுதி (ஓஎஸ்ஆர்) ஒதுக்கீட்டுக்கான கட்டணம்

மனைகளை ஒழுங்குமுறைப்படுத்த, டெவலப்மென்ட் ரெகுலேஷன்படி, திறந்தவெளி ஒதுக்கீடு இருப்பது அவசியம். இது எந்தப் பகுதியில் விண்ணப்பிக்கப்படுகிறதோ அதற்கேற்பக் கணக்கீடு செய்யப்பட்டுக் கட்டணம் நிர்ணயிக்கப்படும்.

மனைப்பிரிவை ஒழுங்குமுறைப்படுத்த, திறந்தவெளிப் பகுதி ஒதுக்கீட்டுக் கட்டணமாக ஒட்டுமொத்த லே-அவுட்டின் வழிகாட்டி மதிப்பில் 10 சதவிகிதத்தை வசூலிக்க வேண்டும். இந்த விவகாரத்தில், 2012 மார்ச் 31 வரையிலான காலத்தில் பதிவு செய்யப்பட்ட இடமாக இருந்தால், பதிவுத்துறை ஆகஸ்ட் 1, 2007-ல் வெளியிட்ட வழிகாட்டி மதிப்பின்படி கட்டணம் நிர்ணயிக்கப்பட வேண்டும். இதுவே, 2012 ஏப்ரல் 1-க்குப் பிறகு பதிவு செய்யப்பட்ட நிலமாக இருந்தால், தற்போது நடைமுறையில் உள்ள வழிகாட்டி மதிப்பின் கீழ் அபராதம் நிர்ணயிக்கப்பட வேண்டும்.

ஒரு சதுர மீட்டர் என்பது 10.76 சதுர அடி. இதன்படி ஒழுங்குமுறைக் கட்டணம் மற்றும் வளர்ச்சிக் கட்டணம் (ஓ.எஸ்.ஆர் கட்டணம் தவிர்த்து) சதுர அடிக் கணக்கில் பின்வரும் அளவில் வசூலிக்கப்படும்.

நகர்ப்புற மாநகராட்சிப் பகுதிக்கு ரூ.65.05. சிறப்பு மற்றும் தேர்வுநிலை நகராட்சிப் பகுதிக்கு ரூ.38.10. கிரேடு 1 மற்றும் கிரேடு 2 நகராட்சிப் பகுதிக்கு ரூ.28.81. பேரூராட்சிப் பகுதிக்கு ரூ.16.72. ஊராட்சிப் பகுதிக்கு ரூ.11.15.

ஒழுங்குமுறைப்படுத்தாவிட்டால் எதிர்கொள்ளக்கூடிய விளைவுகள்

புதிய விதிமுறைப்படி, அங்கீகாரம் இல்லாத மனைகளை ஒழுங்குமுறைப்படுத்தாவிட்டால் பின்வரும் விளைவுகளைச் சந்திக்க வேண்டும். மின்சாரம், தண்ணீர் இணைப்பு, கழிவுநீர் இணைப்பு உள்ளிட்டவை அளிக்கப்படமாட்டாது. அத்தகைய அங்கீகாரம் இல்லாத மனைகள், பதிவுச் சட்டம் 1908-ன் கீழ் பதிவு செய்யப்பட மாட்டாது.

இந்த அங்கீகாரம் இல்லாத மனைப் பிரிவுகளில் வீடு கட்டுவதற்குச் சம்பந்தப்பட்ட துறை அனுமதி அளிக்காது.

அரசாணை எண் 78/2017-ன் மிகப் பெரிய பிரச்னை

1) அங்கீகாரம் இல்லாத மனைப் பிரிவை வைத்திருக்கும் ஏழ்மை நிலையில் உள்ள ஒருவர், ஆறு மாதத்தில் இவ்வளவு பெரிய தொகையைச் செலுத்தி, தன்னுடைய மனையை அங்கீகாரம் பெற்றதாக எப்படி மாற்ற முடியும்? அந்த வகையில், இந்தத் திட்டம் வெற்றி பெற வேண்டுமெனில், கட்டணங்கள் வெகுவாகக் குறைக்கப்பட வேண்டும்.

2) ஒழுங்குமுறைப்படுத்தும் விதியில் எண்11(2)ன் படி, லே-அவுட்டில் 10% திறந்தவெளி ஒதுக்கீடாக இருக்க வேண்டும். ஒதுக்கீடு செய்யப்பட்டுள்ள திறந்தவெளி ஒதுக்கீடு பகுதியைக் கழித்து, மற்ற பகுதிக்கான கணக்கீடுகள் மேற்கொள்ளப்பட்டுக் கட்டணம் வசூலிக்கப்படும் என்று தெரிவிக்கப்பட்டுள்ளது. இதன் அடிப்படையில் அங்கீகாரம் இல்லாத மனைப் பிரிவுகளுக்குத் தகுந்த அதிகாரிகள் அங்கீகாரம் அளிப்பார்கள் என்று தெரிவிக்கப்பட்டுள்ளது.

ஒருவேளை, பல ஆண்டுகளுக்குமுன் பதிவு செய்யப்பட்ட மனையின் புரொமோட்டர் அல்லது டெவலப்பர் தற்போது எங்கிருக்கிறார் என்று தெரியவில்லை அல்லது உரிமையாளர் இறந்து விட்டாலோ அல்லது நிலத்தின் உரிமையாளரிடம் இருந்து அதிகாரம் பெற்ற பவர் ஏஜென்ட் இறந்துவிட்டாலோ, யார் அந்தத் திறந்தவெளி நிலத்தை உள்ளாட்சி அமைப்புக்கு அளிப்பது?

3) அங்கீகாரம் இல்லாத மனைப் பிரிவு பல ஆண்டுகளுக்கு முன்பு விற்கப்பட்டிருந்தாலும் கூட, தற்போது ஒழுங்குமுறைப்படுத்த வேண்டும். 1987-ல் விற்பனை செய்யப்பட்ட அங்கீகாரம் இல்லாத மனைப் பிரிவுக்கு 2007-ம் ஆண்டு பதிவுத் துறை வெளியிட்ட வழிகாட்டி மதிப்பின் கீழ், ஓ.எஸ்.ஆர் கட்டணம் வசூலிப்பது எப்படிச் சரியாக இருக்கும்?

4) அனுபவ பாத்தியதை உரிமை மூலமாக, ஒருவர் எந்தத் தடையுமின்றி 21 ஆண்டுகளுக்கும் மேலாக ஒரு சொத்தை அனுபவித்து வருகிறார்.அந்த 21 ஆண்டுகளுக்கான உரிய வரி உள்ளிட்டவற்றை செலுத்தினால், அந்த நிலம் அவருக்குச் சொந்தமாகும். அந்த அங்கீகாரம் இல்லாத மனையில், அவர் பல ஆண்டுகளுக்கு முன்பாகக் கட்டடங்களை எழுப்பி, அதற்கு வரி செலுத்தி, மின் இணைப்பு உள்ளிட்டவையும் பெற்றிருக்கிறார் என்றால், இப்போது அரசின் புதிய விதிமுறையின் 15-வது விதிப்படி, அங்கீகாரமில்லாத மனைப் பிரிவாக அது கருதப்பட்டு, அந்த வீட்டுக்கான மின் இணைப்பு, குடிநீர் இணைப்பு, கழிவுநீர் வசதிகள் துண்டிக்கப்படுமா என்ற கேள்வியும் எழுகிறது.

5) இன்றைக்குப் பல லே-அவுட்களுக்குப் பஞ்சாயத்துத் தலைவர்கள் அங்கீகாரம் அளித்திருக்கிறார்கள். இதற்காக அந்தப் பஞ்சாயத் துக்கு வளர்ச்சிக் கட்டணத்தை டெவலப்பர்கள் செலுத்தியிருக்கிறார்கள். இந்தப் புதிய விதிமுறை யானது, பஞ்சாயத்துக்களுக்கு இதற்கு முன்பு ஏதாவது கட்டணம் செலுத்தி இருந்தால், அதைக் கழித்துக்கொண்டு அபராதம் வசூலித்து ஒழுங்கு முறைப்படுத்துவது பற்றி எதையும் சொல்லவில்லை.

6) தமிழ்நாடு பஞ்சாயத்துக் கட்டடங்கள் சட்டம் 1997- விதி 3 ஆனது, நகர் மற்றும் ஊரமைப்பு திட்ட இயக்குநர் அல்லது அவரது அங்கீகாரம் பெற்ற இணை இயக்குநர் அல்லது துணை இயக்குநர் லே-அவுட்டுக்கு அங்கீகாரம் அளித்தாலன்றி, உரிமையாளரோ அல்லது மற்றவர்களோ தெருக்கள், சாலைகளை வரையறை செய்யவோ அல்லது நிலத்தில் கட்டடங்கள் எழுப்பிப் பயன்படுத்திக் கொள்ளவோ அனுமதி இல்லை என்று தெரிவிக்கிறது.

ஊராட்சித் தலைவர்களுக்கு மனைப் பிரிவுகளுக்கு அனுமதி அளிக்கச் சிறிதளவும் அதிகாரமில்லை. ஆனால், தமிழ்நாடு முழுக்கப் பஞ்சாயத்து அனுமதி என்ற போர்வையில்தான் அங்கீகாரம் இல்லாத மனைப் பிரிவுகள் விற்பனை செய்யப்பட்டிருக்கின்றன.

இப்படி மனைகளைத் தகுந்த அங்கீகாரமின்றி விற்பனை செய்ய புரொமோட்டர் அல்லது டெவலப்பர் களுக்குத் துணை புரிந்த பஞ்சாயத்துத் தலைவர் மற்றும் அதிகாரிகள் மீது என்ன மாதிரியான நடவடிக்கை எடுக்கப்போகிறோம் என்று தமிழ்நாடு அரசோ அல்லது தற்போது பரிந்துரைக்கப்பட்டுள்ள ஒழுங்குமுறை விதிமுறைகளோ எதுவும் சொல்லவில்லை.

ஆனால், பஞ்சாயத்து அங்கீகாரம் உள்ளது என்ற நம்பிக்கையில் ஏதும் அறியாமல் நிலத்தை வாங்கியவரிடம், “உங்கள் நிலம் அங்கீகாரம் பெறாதது. அதனால், வரன்முறை செய்ய அபராதம் கட்ட வேண்டும்” என்று சொல்வதன் மூலம், அரசு நன்கு தெரிந்தே அப்பட்டமான மீறல்களை மேற்கொள்கிறது.

தமிழ்நாடு நிலப் பயன்பாடு மாற்றம்

(விவசாய நிலத்தில் இருந்து விவசாயம் சாராத இதர தேவைக்காகப் பயன்படுத்தும் திட்டமிடப் படாத பகுதிகள் விதி, 2017 – அரசாணை எண் 79/2017)

இனி வரும் காலங்களில் நிலத்தின் பயன் பாட்டை மாற்றி அமைக்கும்போது, நகர் மற்றும் ஊரமைப்பு இயக்குநரின் ஒப்புதலை மட்டுமே பெறவேண்டும். இந்த ஒப்புதலைப் பெறுவதற்கு முன்பு, விவசாயத்துக்குப் பயன்படுத்த முடியாத நிலம் என்று குறிப்பிட்டு, ஈர நிலமாக இருந்தால் மாவட்ட ஆட்சியரிடமும், உலர் நிலமாக இருந்தால், விவசாயத்துறை இணை இயக்குநரிடமும் உரிய அனுமதியைப் பெறவேண்டும். ஈர நிலம், ஒருவேளை விவசாயம் செய்ய ஏதுவாக இருக்குமானால், அந்த நிலத்தின் பயன்பாட்டை மாற்ற முடியாது. அப்படி விவசாயத்துக்குப் பயனற்ற நிலம் என்று மாவட்ட ஆட்சியர் அல்லது விவசாயத்துறை இணை இயக்குநர் அறிவிக்க வேண்டும். வீட்டு மனைகளை அமைக்க இயக்குநர் ஒப்புதல் அளித்த பின்னர், உள்ளாட்சி அமைப்புகள் அந்த நிலத்தின் சந்தை மதிப்பில் 3 சதவீதத்தைக் கட்டணமாக வசூலிக்க வேண்டும்.

மனைகளுக்கு லே அவுட் அங்கீகாரம் பெற அதிக தொகையைச் செலவழிக்க வேண்டிய நிலை உருவாகி உள்ளது. இதனைக் குறைத்தால்தான், தள்ளாடி நிற்கும் தமிழக ரியல் எஸ்டேட் தலைதூக்க வாய்ப்பு ஏற்படும்.

Thanks to Vikatan.com