எப்படி இருக்கிறது சென்னை ரியல் எஸ்டேட்?
சென்னையின் இந்த ஆண்டின் முதல் பாதியில் அறிமுகப்படுத்தப்பட்ட குடியிருப்புப் பகுதிகள் நாற்பது சதவீதம் சரிவைச் சந்தித்திருக்கின்றன. சமீபத்தில் வெளியான ‘குஷ்மேன் அண்ட் வேக்ஃபீல்டு’ (Cushman and Wakefield) ஆய்வின்படி 3,350 குடியிருப்புப் பகுதிகள் இந்த ஆண்டு அறிமுகப்படுத்தப் பட்டிருக்கின்றன.
கடந்த ஆண்டின் வெள்ள பாதிப்பும், இந்த ஆண்டின் சட்டமன்ற தேர்தலும் ரியால்டி சந்தையைப் பெரியளவில் பாதித்திருக்கிறது. அத்துடன், உள்கட்டமைப்பு வசதிகள் வளர்ச்சியடையாமல் இருப்பதும் இந்தச் சரிவுக்கான இன்னொரு முக்கியக் காரணமாகக் கருதப்படுகிறது. இதனால், புறநகர்ப் பகுதிகளில் அறிமுகப்படுத்தப்பட்ட மலிவு விலை, நடுத்தரக் குடியிருப்புத் திட்டங்களும் குறைவான வெற்றி விகிதத்தையே அடைந்திருக்கின்றன.
“மோசமான சாலைகள், போதுமான இணைப்பு வசதிகள் இல்லாமல் இருப்பது போன்றவை கட்டுநர்களின் பிரச்சினையாக இருக்கிறது. பல திட்டங்கள் இந்தப் பிரச்சினைகளால் பாதிக்கப்பட்டிருக்கின்றன. அவநம்பிக்கை, நிச்சயமற்ற தன்மை போன்றவை சென்னை சந்தையைச் சூழ்ந்திருக்கின்றன. இதனால், உரிமையாளர்கள் சொத்துகளின் மதிப்பு குறைவதைக் கணிப்பதும், திட்டங்கள் தள்ளிப்போவதும், பதிவுசெய்த பகுதிகளை ரத்து செய்வதும் நடக்கின்றன” என்கிறார் காஸா கிராண்டேவின் நிறுவனரும், இயக்குநருமான அருண் குமார்.
“இந்த ஆண்டு அறிமுகப்படுத்தப்பட்ட மொத்த பகுதிகளில் மூன்றில் ஒரு பங்கு உயர்தரப் பகுதிகளாக இருக்கின்றன. 2015, 2016 என்ற இரண்டு ஆண்டுகளில் அடையார், நுங்கம்பாக்கம், கே.கே. நகர், ஆழ்வார்பேட்டை, வேளச்சேரி, தி. நகர், எம்ஆர்சி நகர், கீழ்ப்பாக்கம், வடபழனி போன்ற இடங்களில் உயர்தரப் பகுதிகள் அறிமுகப்படுத்தப்பட்டிருக்கின்றன. இந்தத் திட்டங்களில் சராசரியாக 2500 முதல் 3500 சதுரஅடி வரையிலான மூன்று அல்லது நான்கு படுக்கையறை கொண்ட குடியிருப்புப் பகுதிகள் அறிமுகப்படுத்தப்பட்டிருக்கின்றன. இந்தத் திட்டங்களில் பெரும்பான்மையான கட்டிடங்கள் மையப்பகுதிகளில் அடிப்படை வசதிகளுடன் அமைந்திருக்கின்றன” என்கிறார் ‘குஷ்மேன் அண்ட் வேக்ஃபீல்டு’ நிர்வாக இயக்குநர் வி.எஸ். ஸ்ரீதர்.
“இந்த நேரத்தில், நகரத்தின் உட்புற இடங்களான வடபழனி, கேகே நகர், நுங்கம்பாக்கம், ஸ்டெர்லிங் சாலை போன்றவற்றில் முதற்கட்டத் திட்டங்கள் அறிமுகமாயின. புறநகர்ப் பகுதிகளில் ‘பிளாட்’, ‘வில்லா’ போன்ற கருத்துகள் மீண்டும் பிரபலமடைய தொடங்கியிருக்கின்றன. ரியல் எஸ்டேட் திட்டங்களின் வளர்ச்சி காலம் நீளமானது. அதனால் ஆறு மாதங்களை அளவுகோலாக வைக்க முடியாது. நாம் மூன்றிலிருந்து ஐந்து ஆண்டுக்கால அளவில் ரியால்டி சந்தையைக் கணிப்பதுதான் சரியாக இருக்கும்” என்கிறார் ஆக்ஷ்யாவின் தலைவர் டி. சிட்டி பாபு.
முக்கிய இடங்கள் மற்றும் பிறபகுதிகளில் அமைந்திருக்கும் உயர்தர சொத்துகளின் மூலதன மதிப்பின் மாற்றங்களை இந்த ஆய்வு முன்னிலைப் படுத்தியிருக்கிறது. இந்த இரண்டு இடங்களுமே ஏழு சதவீத சரிவை ஓராண்டில் சந்தித்திருக்கிறது. நுண் சந்தைகளான (Micro Markets) நுங்கம்பாக்கம் (-3 சதவீதம்), அண்ணா நகர் (- 5 சதவீதம்), கிழக்கு கடற்கரை சாலை ( -6 சதவீதம்) போன்ற ஆடம்பர பிரிவுகளின் மூலதன மதிப்பும் சரிந்திருக்கிறது. ஓரளவு நடுத்தர சொத்துகளின் இடங்களான ஆலந்தூர், ஈக்காட்டுத்தாங்கல், ஆதம்பாக்கம், நங்கநல்லூர், மேடவாக்கம், பெரும்பாக்கம், பல்லாவரம், 200 அடி சாலை, வண்டலூர் -கேளம்பாக்கம் சாலை போன்றவற்றில் மூலதன மதிப்புகள் உயர்ந்திருக்கின்றன. இந்தப் பகுதிகளின் முதல் காலாண்டு வளர்ச்சி பதினெட்டு சதவீதமாகப் பதிவாகியிருக்கிறது. வேளச்சேரியில் மட்டும் மூலதன மதிப்பு பதினொரு சதவீதம் அதிகரித்திருக்கிறது.
புறநகர்ப் பகுதிகள் வளர்ச்சியடைய வேண்டுமானால், உள்கட்டமைப்பு வளர்ச்சிகளில் கவனம் செலுத்துவது முக்கியம். “அதிகரித்துக்கொண்டிருக்கும் கட்டுமானப் பொருட்களின் விலையும், நிலங்களின் விலையும் கட்டுப்படுத்தப்பட வேண்டும். இந்த இரண்டு அம்சங்களுக்கும் கட்டுப்பாடுகளும், கண்காணிப்புகளும் அவசியம். அப்போது வீட்டின் விலைகள் பெரிய அளவு குறைவதற்கு வாய்ப்புகள் இருக்கின்றன. இதனால் வாடிக்கையாளர்களால் முப்பது லட்சத்தில் நகரத்துக்குள்ளேயே வீடு வாங்கமுடியும்” என்கிறார் அதிக்ரம்யாவின் பங்குதாரர் சுரேஷ் ஜெயின்.
“அடுக்குமாடி குடியிருப்புகளின் விலை குறைவதற்கு, நிலத்தின் மதிப்பு குறைய வேண்டும். அப்படியில்லாவிட்டால் அரசு வழிகாட்டு மதிப்புகளைக் குறைக்க வேண்டும். ரியல் எஸ்டேட் மசோதா, ஜிஎஸ்டி போன்றவை அடுக்குமாடி குடியிருப்பின் விலையை உயர்த்தவே செய்யும். ஒஎம்ஆர், திருவான்மியூர், வேளச்சேரி, போருர், குரோம்பேட்டை – தாம்பரம் – பல்லாவரம் மண்டலம், பூந்தமல்லி, மடிப்பாக்கம் போன்ற இடங்கள் வரும் மாதங்களில் வளச்சியடைய இருப்பதாகத் தெரிவிக்கின்றனர் நிபுணர்கள். அத்துடன், ரேடியல் சாலை என்று அழைக்கப்படும் துரைப்பாக்கம் – பல்லாவரம் சாலையும் வளர்ச்சியடையும் என்று நிபுணர்கள் சொல்கிறார்கள்.
