எப்படி இருக்கிறது சென்னை ரியல் எஸ்டேட்?

எப்படி இருக்கிறது சென்னை ரியல் எஸ்டேட்?

சென்னையின் குடியிருப்புச் சந்தையில் கொள்கை மாற்றங்கள், விலை திருத்தங்கள் போன்றவற்றால் குடியிருப்புப் பகுதிகளின் விற்பனை அதிகரித்திருக்கிறது. இதனால் விற்பனையாகாமல் இருந்த குடியிருப்புப் பகுதிகளின் எண்ணிக்கை குறையத் தொடங்கியிருக்கிறது. சென்னை குடியிருப்புச் சந்தையில் நிலவிவந்த மந்த நிலை தணிந்து தற்போது நிலைமை மேம்பட்டிருக்கிறது. விற்பனையாகாத குடியிருப்புகள் எளிதில் விலைபோகின்றன. ரியல் எஸ்டேட் ஒழுங்குமுறைச் சட்டம் (RERA), பினாமி பரிவர்த்தனை சட்டம், புதிய வரி சட்டமான ஜிஎஸ்டி போன்றவை இந்தத் துறையில் வெளிப்படைத்தன்மையையும் ஒழுங்கமைக்கப்பட்ட சந்தையையும் உருவாக்கும் நோக்கத்தில் கொண்டுவரப்பட்டன. இந்தச் சட்டங்கள் விற்பனையாகாத குடியிருப்புகளின் எண்ணிக்கை குறைவதற்குக் காரணமாக அமைந்திருக்கின்றன.

இது தொடர்பாக, ‘நைட் ஃபிராங்க்’ நிறுவனம், சமீபத்தில் ஓர் ஆய்வறிக்கையை வெளியிட்டிருக்கிறது. சென்னை நகரில் 2014-ம் ஆண்டில், 43, 797 குடியிருப்புப் பகுதிகள் விற்பனையாகாமல் இருந்திருக்கின்றன. 2017-ம் ஆண்டில், இந்த எண்ணிக்கை 28, 110 ஆகக் குறைந்திருக்கிறது.

விற்பனையாகாத குடியிருப்புகள்

விற்பனையாகாத குடியிருப்புகளின் எண்ணிக்கை அதிகரிப்பதற்குக் கட்டுமானம், வாடிக்கையாளர்களிடம் வீட்டை ஒப்படைத்தல் ஆகியவற்றில் ஏற்படும் தாமதமே முக்கியக் காரணமாகிறது. அத்துடன், குறைந்தவிலைக் குடியிருப்புப் பகுதிகளில் உயர்தரக் குடியிருப்புப் பகுதிகளை அமைப்பது, பணமதிப்பிழப்புக் கொள்கை, 2015-ல் ஏற்பட்ட வெள்ளம், வர்தா புயல் போன்றவையும் விற்பனையாகாத குடியிருப்புகளின் எண்ணிக்கை அதிகரிப்புக்குக் காரணங்கள்.

“நாட்டில் மிகவும் பாதிக்கப்பட்ட குடியிருப்புச் சந்தைகளில் சென்னையும் ஒன்று. நிலையற்ற அரசியல் சூழல், பணமதிப்பிழப்பு போன்றவையும் தற்போதுள்ள மந்தநிலைக்குக் காரணமாக இருக்கின்றன” என்று சொல்கிறார் நைட் ஃபிராங்க் இந்தியாவின் தேசிய ஆய்வுப்பிரிவு இயக்குநர் டாக்டர் சமந்தக் தாஸ்.

“ரியால்டி திட்டங்களுக்கு, மூன்றிலிருந்து ஆறு ஆண்டுகள் வரை, என நீளமான காலம் தேவைப்படுகிறது. 2013-ம் ஆண்டிலிருந்து 2015வரை, சென்னையில் பல திட்டங்கள் தொடங்கப்பட்டன. கடந்த இரண்டு ஆண்டுகளில், அவற்றின் விற்பனை மந்தமான நிலையில்தான் உள்ளது. அதனால், கட்டுநர்கள் புதிய திட்டங்களைத் தொடங்குவதற்குப் பதிலாக, பழைய குடியிருப்புகளை விற்பனை செய்வதில் கவனம் செலுத்தத் தொடங்கினார்கள்” என்று சொல்கிறார் அக்‌ஷயா ஹோம்ஸ் தலைவர் டி. சிட்டிபாபு.

ஒழுங்கமைக்கப்பட்ட பெரிய கட்டுநர்களைத் தேடி, வாடிக்கையாளர்கள் செல்வதற்கு இந்த நிலை உதவியிருக்கிறது. உயர்தரக் குடியிருப்புப் பகுதிகள் சில இடங்களில் பிரச்சினையாக உள்ளன. புறநகர்ப் பகுதிகளில் 1,500 சதுரஅடியில் மூன்று படுக்கையறை வீடுகளும் 1,200 சதுரஅடியில் இரண்டு படுக்கையறை வீடுகளும் பெரும்பான்மையாக இருக்கின்றன. உதாரணத்துக்கு, சென்னையில் குடியிருப்புப் பகுதிகள் ரூ. 40 லட்சத்திலிருந்து ரூ. 70 லட்சம்வரை விலைபோகும் நிலையிலேயே உள்ளன. புறநகரில் இந்த விலைக்கு மேல் அதிகமாக விலை நிர்ணயிக்கப்பட்டிருக்கும் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளை வாங்குவதற்கு யாருமில்லை.

குறைந்தவிலைப் பகுதிகளில் அமைக்கப்பட்டிருக்கும் சொகுசுக் குடியிருப்புகளும் விலைபோகாமல் உள்ளன. சமூக உள்கட்டமைப்பு வசதிகள், தேவையான அனுமதிகள் இல்லாத வளர்ச்சிகள் போன்ற காரணங்களால் இவற்றை வாங்குவதற்கு வாடிக்கையாளர்கள் தயங்குகின்றனர்.

விற்பனையாகும் முறை

இந்தச் சூழலில், கட்டுநர்கள் கூடுதல் கவனத்துடன் திட்டங்களைப் பிரித்துச் செயல்படுத்த தொடங்கியிருக்கின்றனர். சந்தையில் ஏற்ற இறக்கம் இருந்தாலும், 18,000 முதல் 20,000 குடியிருப்புப் பகுதிகள் என ஆண்டு விற்பனை சீரானதாக இருக்கிறது. “திட்டங்களின் விலை, அளவு போன்றவற்றில் செய்த திருத்தங்கள் பல மைக்ரோ சந்தைகளில் விற்பனையை அதிகரித்திருக்கின்றன” என்று சொல்கிறார் ஜெஎல்எல் தேசிய இயக்குநர் ஏ. சங்கர்.

சென்னையின் குறிப்பிட்ட சில பகுதிகளில் இந்த விற்பனை அதிகரித்திருப்பதைச் சுட்டிக்காட்டுகிறார் நவீன்’ஸ் இயக்குநர் விஸ்வஜித் குமார். “மேடவாக்கத்தில் குடியிருப்புப் பகுதிகளுக்கான தேவை அதிகரித்திருக்கிறது. மூலக்கடைச் சந்தையிலும் விற்பனை அதிகரித்திருக்கிறது. இந்தப் பகுதி வாடிக்கையாளர்களாக, சிறு, நடுத்தர தொழில்முனைவோர்கள், வழக்கறிஞர்கள், மருத்துவர்கள், ஐ.டி. துறையைச் சேர்ந்தவர்கள் இருக்கிறார்கள்” என்று சொல்கிறார் அவர். இந்த ஆய்வறிக்கையில் கூறப்பட்டிருக்கும் விற்பனையாகாத குடியிருப்புகள் விற்பனையாவதற்கு ஒன்றரையிலிருந்து இரண்டு ஆண்டுகள் ஆகலாம்.

தெற்கில் கவனம்

விற்பனையாகாமல் இருக்கும் 28,110 குடியிருப்புப் பகுதிகளில் தெற்கு சென்னையில் அதிகபட்சமாக 16, 642 குடியிருப்புப் பகுதிகள் அமைந்திருக்கின்றன. அடையார், திருவான்மியூர், ஓஎம்ஆர், ஜிஎஸ்டி சாலை எனத் தெற்கு சென்னை நிலையான வளர்ச்சியைக் கடந்த ஆண்டுகளில் எட்டியிருக்கிறது. சென்னையின் சொகுசு வீட்டுச் சந்தையில் இந்தப் பகுதி வலிமையானதாக இருக்கிறது.

சென்னையின் குடியிருப்புப் பகுதிகளில், 47 சதவீதம் தெற்குச் சென்னையில் அமைந்திருக்கிறது. சமீபத்தில்தான் போரூர், முகப்பேர், மற்ற வட சென்னை பகுதிகள் இதில் சேரத் தொடங்கியிருக்கின்றன. “பணி இடங்களுக்கு அருகில் இருப்பது, ஓரளவு வாங்கக்கூடிய விலை போன்றவை இந்தப் பகுதிகளைப் பிரபலமாக்கியிருக்கிறது. வீடு வாங்குபவர்களுக்கு இந்தப் பகுதிகள் பிடித்தமான தேர்வாக இருந்தாலும், தேவையைவிட அதிகமான வீடுகள் உள்ளதால் குடியிருப்புப் பகுதிகள் விற்கப்படாமல் இருக்கின்றன” என்று சொல்கிறார் சமந்தக் தாஸ்.

ஒப்பிடுதல்

ஜெஎல்எல் ஆய்வின்படி, என்சிஆர்-டெல்லியில் அதிகபட்சமாக 1,50,000 குடியிருப்புப் பகுதிகள் விற்பனையாகாமல் இருக்கின்றன. அதைத் தொடர்ந்து நொய்டாவில், 93,000 குடியிருப்புப் பகுதிகளும் பெங்களூருவில் 70,000 குடியிருப்புப் பகுதிகளும் மும்பையில் 43,000 குடியிருப்புப் பகுதிகளும் விற்பனையாகாமல் இருக்கின்றன. புனே, கொல்கத்தா, ஹைதராபாத் போன்ற நகரங்களில் 20,000 முதல் 36,000 வரையிலான குடியிருப்புப் பகுதிகள் விற்பனையாகாமல் இருக்கின்றன.

“சென்னையில் தற்போது விற்பனையாகாமல் இருக்கும் குடியிருப்புப் பகுதிகளை விற்பதற்கு 18 முதல் 19 மாதங்கள் வரை ஆகலாம். மும்பையில் 27-28 மாதங்களாகும். என்சிஆர்-டெல்லிக்கு இதே போன்று இரண்டு மடங்கு காலம் தேவைப்படலாம். சென்னையைவிடத் தற்போது நன்றாக செயல்பட்டுக்கொண்டிருக்கும் இரண்டு சந்தைகளாக ஹைதராபாத்தும் புனேவும் இருக்கின்றன. ஹைதராபாத் சந்தை நீண்டகாலமாக வளர்ச்சிப் பாதையில் சென்றுகொண்டிருக்கிறது. குறைவான விலை, வேலை வாய்ப்புகள் போன்ற காரணத்தால் புனே சந்தை நன்றாகச் செயல்படுகிறது. இந்த இரண்டு சந்தைகளுக்கு அடுத்து, விற்பனையாகாத குடியிருப்புப் பகுதிகளில் சென்னை சந்தை சிறப்பாகச் செயல்படுகிறது” என்று சொல்கிறார் நவீன் குமார்