வீட்டுக் கடன்… சுகமா, சுமையா? நிதி ஆலோசகர் சா.ராஜசேகரன் விளக்கம்.

நம் வாழ்க்கையில் வீடு என்பது இன்றியமையாதது. இந்த வீட்டை மொத்தமாகப் பணம் கொடுத்து வாங்குவது என்பது நம்மில் 90 சதவிகிதம் பேருக்கு முடியாத காரியம். காரணம், சொத்தின் விலை, அந்த அளவுக்கு அதிகமாக இருக்கிறது. பணத்தை மொத்தமாகச் சேர்த்துவைத்து  வீடு வாங்குவது என்பதும் இயலாத காரியம். காரணம், வீடு வாங்குவதற்கான தொகையைச் சேர்க்க  எப்படியும் பத்தாண்டு களாகிவிடும். ஆனால், பத்தாண்டு கழித்து வீட்டின் விலை இருமடங்காகி இருக்கும். பிறகு எப்படிதான் ஒரு மனிதனுக்கு அந்தஸ்தத்தைக் கொடுக்கும் வீட்டை சொந்தமாக்கிக் கொள்வது என்கிறீர்களா? அதற்கு ஒரே வழி வீட்டுக் கடன்தான்.

இந்த வீட்டுக் கடன் 15 – 20 ஆண்டுகளுக்குமுன் அவ்வளவு சுலபமாக கிடைக்காது. அரசு ஊழியர்கள் மற்றும் லிமிடெட் கம்பெனி ஊழியர்களுக்கு மட்டுமே வங்கிகள் கடன் வழங்கின. அதுவும் வாங்கிய கடனை 10 – 15 வருடங்களுக்குள் கட்டியாக வேண்டும். வட்டி விகிதமும் 13 – 15% என்பதுபோல் அதிகமாக இருந்தது.

  சுலப வீட்டுக் கடன்..!

இன்றைக்கு இந்த நிலைமை தலைகீழாக மாறியிருக்கிறது. வீட்டுக் கடன் என்பது கடனை திரும்பச் செலுத்தும் தகுதி உள்ள அனை வருக்கும் தாராளமாகக் கிடைக்கிறது. வீட்டுக் கடன் வழங்க என்றே பிரத்யேக வீட்டு வசதி நிறுவனங்கள் ஏராளமாக வந்துவிட்டன. மேலும், பொதுத்துறை வங்கிகள், தனியார் துறை வங்கிகள் குறைந்த வட்டியில் கடன் தந்துவருகின்றன. தனியார் வங்கிகள் மற்றும் வீட்டு வசதி நிறுவனங்கள் வீடு தேடி வந்துகூட கடன் வழங்கத் தொடங்கியிருக்கின்றன.

 வங்கிகள் தாராளமாக வீட்டுக் கடன் வழங்க முக்கிய காரணம். வீட்டுக் கடன் வாங்குபவர்களில் 98% பேர் கடனை முறையாகச் செலுத்திவிடுவதாகும்.

வீட்டுக் கடனுக்கான வட்டியும் 10.10 சதவிகித அளவுக்குக் குறைந்துள்ளது. விரைவில் இன்னும் குறையும் என்கிற நிலை காணப்படுகிறது. மேலும், வீட்டுக் கடனை திரும்பக் கட்ட 20 – 30 ஆண்டுகள்கூட அனுமதிக்கப்படுகிறது. இதற்குமுன் 10-15 வருட தவணையாக வீட்டுக் கடன் வழங்கிய வங்கிகள் அதனை 30 வருடங்களாக உயர்த்தியதன் காரணம், கட்டுமான பொருட்களின் விலை உயர்வு, மனை விலை உயர்வு, கூலி உயர்வு போன்றவைதான்.

அதாவது, வீடு கட்டுவது / வாங்குவது  பொதுமக்களுக்கு கனவாகிவிடக்கூடாது என்பதற்காகவும், தங்களின் வணிகத்தைத் தக்கவைத்துக் கொள்ளவும், கடன் தவணை காலத்தை 30 ஆண்டுகள் வரை வங்கிகள் மற்றும் வீட்டு வசதி நிறுவனங்கள் உயர்த்தி இருக்கின்றன. இதனால் இஎம்ஐயாக கட்டும் பணம் கணிசமாக குறைவாக இருப்பதால், சுலபமாக பலராலும் வீடு வாங்க முடிகிற நிலை ஏற்பட்டிருக்கிறது.

இன்றைய இளைஞர்கள், பணியில் சேர்ந்து சில வருடங்களிலே வீட்டுக் கடன் வாங்கி, சொந்த வீடு வாங்க களமிறங்கிவிடுகிறார்கள். இதற்கு காரணங்கள், வருமான வரிச் சலுகை, குடியிருக்கும் இடத்தின் வாடகையைத் தவிர்ப்பதாக இருக்கிறது.

  இரு வித வட்டி..!

பொதுவாக, வங்கிகள் இரண்டு விதமான வட்டி விகிதத்தில் வீட்டுக் கடன் வழங்குகின்றன. ஒன்று, நிலையான வட்டி விகிதம் (ஃபிக்ஸட் ரேட்). இதில், கடனுக்கான வட்டி விகிதம் 3 – 5 ஆண்டுகள் வரை நிலையானதாக இருக்கும். அதன்பிறகு அப்போதைய கடன் சந்தை நிலைக்கு ஏற்ப மாறும். இதற்குமுன் இந்த நிலையான வட்டி விகிதம் என்பது முழுக்
கடன் காலத்துக்கும் அனுமதிக்கப்பட்டது. 

அடுத்து, மாறுபடும் வட்டி விகிதம் (ஃப்ளோட்டிங்). இதில் கடனுக்கான வட்டி விகிதம், கடன் சந்தையின் நிலவரத்துக்கு ஏற்ப மாறுபடும். அதாவது, ரிசர்வ் வங்கியின் வட்டி விகித மாற்றத்துக்கு ஏற்ப வட்டி விகிதம் மாறுபடும். இவ்வாறு வட்டி விகிதம் மாற்றியமைக்கப்படும்போது கடன் மாத தவணை அதிகரிக்கும் அல்லது குறையும்.

தற்போதையச் சூழ்நிலையில், நிலையான வட்டி விகிதம், மாறுபடும் வட்டி விகிதத்தைவிட 1.5-2% அதிகமாக இருப்பதால் மாறுபடும் வட்டி விகிதமே லாபகரமாக இருக்கும். தவிர, விரைவில் வீட்டுக் கடனுக்கான வட்டி விகிதம் குறையும் என்பதால் மாறுபடும் வட்டி விகிதத்தைத் தேர்ந்தெடுப்பது நல்லது.

  கடனை திரும்பக் கட்டும் கால தேர்வு..!

வீட்டுக் கடன் சுமையா அல்லது சுகமா என்று கேட்டால், நீங்கள் கடனை திரும்பக் கட்ட தேர்ந்தெடுக்கும் காலத்தைப் பொறுத்து பதில் இருக்கும். உதாரணத்துக்கு  அடுத்து வரும் அட்டவணையைப் பாருங்கள்.

கடன் தொகை ரூ.25 லட்சம், வட்டி விகிதம் 10% 

ரூ.25 லட்சம் கடனை 10 ஆண்டுக்குள் திரும்பக் கட்டுவதாக இருந்தால், மாத தவணை ரூ.33,037. இதுவே, 30 ஆண்டு களில் திரும்பக் கட்டுவதாக இருந்தால், மாத தவணை ரூ.21,940. அதாவது, இரண்டுக்குமான வித்தியாசம் ரூ.11,000. அந்த வகையில் தவணைக் காலத்தை வருமானத்துக்கு ஏற்ப தேர்ந்தெடுத்துக் கொள்ளலாம்.

 உங்களின் சம்பளம் உயரும்போது, தவணையை அதிகரித்து கட்டுவதன் மூலம் தங்களின் கனவு இல்லத்தைப் பெரிய சுமையில்லாமல் சொந்தமாக்கிக் கொள்ள முடியும்.

அதேநேரத்தில், கடனை அதிக ஆண்டுகளில் கட்டும்போது வட்டிக்கு செல்லும் தொகை மிக அதிகமாக இருக்கும். உதாரணத்துக்கு, ரூ.25 லட்சம் கடனை பத்தாண்டுகளில் திரும்பக் கட்டினால் வட்டிக்கு செல்வது ரூ.14.64 லட்சமாக இருக்கும்.

இதுவே 30 ஆண்டுகளில் கடனை கட்டினால் வட்டிக்கு மட்டும் செல்வது ரூ.54 லட்சம். அதாவது, வாங்கிய கடனைவிட வட்டிக்கு அதிக தொகை செல்கிறது.

ஆனால், நடைமுறையில் இதனைவிட வட்டி குறைவாக செல்ல அதிக வாய்ப்புள்ளது. காரணம், நாட்டின் பொருளாதாரம் மற்றும் தொழில்துறை மேம்பட்டு வருவதால், கடனுக்கான வட்டி விகிதம் தற்போதைய 10% என்பது 7.5% அளவுக்குகூட குறைய வாய்ப்புள்ளது.

2000-ல் 13 சதவிகிதமாக இருந்த வீட்டுக் கடன் வட்டி,  2005 வாக்கில் 7.5% அளவுக்கு குறைந்தது பலருக்கும் தெரிந்த உண்மை.

வீட்டுக் கடன் வட்டி அதிகரிப்பு..!

வீட்டுக் கடன் அதிகரிப்பால் ஏற்படும் பாதிப்பைப் பார்ப்போம். உதாரணத்துக்கு, விநாயகம் என்பவர் 25 லட்சம் ரூபாய், 10% வட்டிக்கு, 15 வருடத்தில் திரும்பச் செலுத்துவது போல வீட்டுக் கடன் பெறுகிறார். இந்தக் கடனுக்கு மாத தவணையாக அவர் 26,865 ரூபாய் செலுத்த வேண்டும்.

முதல் தவணை தொகையில் வட்டிக்கு செல்வது ரூ.20,833, அசலுக்கு செல்வது ரூ.6032 என்பதாக இருக்கும். இரண்டாம் தவணையில், பாக்கி உள்ள கடன் தொகையான ரூ.24,93,968-க்கு அவர் வட்டி செலுத்த வேண்டும். அதற்கு அவர் செலுத்தும் மாத தவணை தொகையான ரூ.26,865-ல் ரூ.20,783 வட்டிக்கும், ரூ.6,082 அசலுக்கும் செல்லும்.
ஒவ்வொரு மாதமும், வங்கியானது கடன் தொகையில் முதலில் வட்டியைக் கழித்துவிட்டு, மீதமுள்ள தொகையையே அசலில் கழிப்பார்கள். ஆகவே, வட்டி தொகையானது கடனுக்கான வட்டியின் மாற்றத்தைப் பொறுத்தே அமைகிறது.

இவருக்கு வட்டி விகித அதிகரிப்பால் (அதாவது, 10%-லிருந்து 10.5% உயர்வால்) அவர் செலுத்த வேண்டிய மாத கடன் தொகையான ரூ.26,865-ல் வட்டி – ரூ.21,787, அசல் – ரூ.5077-ஆக இருக்கும்.
மேலும், வட்டி அதிகரிப்பால் வீட்டுக் கடனை செலுத்தும் தவணைக் காலமும் அதிகரிக்கும். இது வட்டி விகித அதிகரிப்பைப் பொறுத்து சில மாதங்களில் இருந்து சில ஆண்டுகள் வரை நீளும்.  

சுலபமாக கடனை அடைக்க!

வீட்டுக் கடனை சுலபமாக அடைக்கவும், வட்டியைக் கணிசமாக குறைக்கும் வழிகளை கீழே தந்துள்ளோம். 
 
வீட்டுக் கடனை சுலபமாக அடைக்க வழிவகைகள் இதோ:

* வீட்டுக் கடனுக்கான தவணைக் காலம் 15 வருடம் என்பது சிறந்ததாக இருக்கும்.

இப்படி வாங்கும் கடனை பெரும்பாலோர் 10-12 வருடத்துக்குள் அடைத்து வட்டியைப் பெருமளவு மிச்சப்படுத்திவிடுவதாக ஆய்வு முடிவு ஒன்று தெரிவிக்கிறது.

* போனஸ், சம்பள உயர்வு மூலம் கூடுதல் பணம் கிடைக்கும்போதெல்லாம், குறிப்பிட்ட தொகையைக் கட்டினால், அசலில் கணிசமான தொகை உடனடியாக குறைந்துவிடும். அப்போது கடனும் விரைந்து முடிந்துவிடும்.

* வட்டி விகிதம் மாறும்போது, தவணை தொகையை அதிகரிப்பது நல்லது. தவணை தொகையை அதிகரிக்கவில்லை எனில், வட்டி அதிகமாகச் செல்லும்.

* ஒருவரது வருமானத்தின் வளர்ச்சிக்கேற்ப தவணைத் தொகை ஆண்டுதோறும் அதிகரித்து கட்டுவது லாபகரமாக இருக்கும்.

2014-15 மத்திய பட்ஜெட்டில் திரும்பச் செலுத்தும் வீட்டுக் கடன் அசலுக்கு ரூ.1.5 லட்சம், வட்டிக்கு ரூ.2 லட்சம் என வரிச் சலுகை அதிகரிக்கப் பட்டிருப்பதால், இப்படி கூடுதலாக கட்டும் தொகைக்கும் வரிச் சலுகை பெறலாம்.  

வீட்டுக் கடன்தான் பெஸ்ட்!

வீட்டுக் கடன் மூலம் வீடு வாங்குவது எப்படி லாபகரமாக இருக்கும் என்பதை ஓர் உதாரணம் மூலம் பார்ப்போம்.

கடந்த 2000-ம் ஆண்டில் தனியார் நிறுவனத்தில் பணிபுரியும் சுரேஷ் என்பவர் சென்னையை அடுத்த தாம்பரம் அருகே அரை கிரவுண்ட் (1200 சதுர அடி) மனை வாங்கி, அதில் 840 சதுர அடியில் வீடு கட்டினார். இவர் மனை மற்றும் வீடு கட்ட ஒரே நேரத்தில் வீட்டுக் கடன் வாங்கினார்.

மனை சதுர அடி விலை 55 ரூபாய். மனை பத்திரப்பதிவு செலவுடன் ரூ.71,500. வீடு கட்ட 840 சதுர அடிக்கு சதுர அடி 500 ரூபாய் வீதம் ரூ.4,20,000. மனை விலை, வீடு கட்டுமான செலவு, சுற்றுச்சுவர், மாடிப் படிக்கட்டு, செப்டிக் டேங்க், ஓவர் டேங்க் கட்டுமானம் எல்லாம் சேர்த்து 5 லட்சம் ரூபாய் வீட்டுக் கடன் வாங்கினார். டவுன் பேமென்ட் ஆக ரூ.1 லட்சம் கையிலிருந்து போட்டார்.  அப்போது வீட்டுக் கடனுக்கான வட்டி 12.5 சதவிகிதமாக இருந்தது. 15 ஆண்டுகளில் திரும்பக் கட்டும் கடனுக்கு மாத தவணை ரூ.6,165. அப்போது அவரது சம்பளம் ரூ. 15,000. வீட்டுக் கடன் வட்டி 12.5 சதவிகிதத்திலிருந்து படிப்படியாக குறைந்து, 2005-ல் 7.5% ஆனது. இவர் 2005-ம் ஆண்டு வரைக்கும் மாத தவணையாக ரூ.4,62,375 கட்டினார்.

இதில் வட்டி விகித குறைவால் அசலில் ரூ. 1.5 லட்சம் குறைந்து, மீதி கட்ட வேண்டிய தொகை ரூ.3.5 லட்சமானது. இந்த நிலையில் சுரேஷின் சம்பளமும் கூடி இருந்தது.  மீதமுள்ள கடனை 7.5% வட்டியில் 5 ஆண்டுகளில் திரும்பக் கட்டுகிற மாதிரி கடனை மாற்றியமைத்தார் சுரேஷ். அப்போது மாத தவணை ரூ.7015 ஆனது. இப்படி 2009 டிசம்பரில் முழுக் கடனையும் அடைத்துவிட்டார். இந்த ஐந்தாண்டுகளில் அசலும் வட்டியுமாக சேர்த்து சுரேஷ் கட்டியது ரூ.4,20,800. அதாவது, ரூ.5 லட்சம் வீட்டுக் கடனுக்கு அவர் ரூ.8,83,175 கட்டி உள்ளார்.

அவர் ஒரு நிதி ஆண்டில் அசலில் ரூ.1 லட்சம் (2000-01 மட்டும் ரூ.70,000) வரையும் வட்டியில் ரூ.1.5 லட்சம் (2000-01 மட்டும் ரூ.75,000) வரை வரிச் சலுகை பெற்றிருக்க முடியும். சுரோக்கு இதனைவிட குறைவான தொகையை இந்த 10 ஆண்டுகளிலும் சென்றதால், அவர் முழு வரிச் சலுகையும் பெற்றிருப்பார்.

முதல் ஐந்தாண்டுகளில் அவர் 10% வரி வரம்பில் வந்ததால் ரூ.46,230, அடுத்த ஐந்தாண்டுகளில் 20% வரி வரம்பில் வந்ததால் அவர் ரூ.84,000-ஆக மொத்தம் 1,30,230 வரிச் சலுகை பெற்றிருப்பார். இந்த வரிச் சலுகையைக் கணக்கில் எடுத்தால், அவர் வீட்டுக் கடனுக்கு செலுத்திய தொகை ரூ. 7,52,945தான் டவுன் பேமென்ட் ரூ. 1 லட்சம் சேர்த்தால் 8,52,945 ரூபாய்.

சுரேஷ் 2000-ல் வீட்டுக் கடன் மூலம் வாங்கிய வீட்டின் மதிப்பு (மனையுடன் சேர்த்து) ரூ.5 லட்சம். இன்றைக்கு அவர் வீடு வாங்கிய இடத்தில் சதுர அடி விலை ரூ.1,400. மனையின் விலை மட்டும் ரூ. 16.80 லட்சமாக உயர்ந்திருக்கிறது.

இன்றைய தேதியில் புதிதாக வீடு கட்ட வேண்டும் எனில், ஒரு சதுர அடிக்கு செலவு ரூ.1,400. சுரேஷ் வீடு பழையது என்பதால் அதனை கட்ட சதுர அடிக்கு ரூ.1,100  ஆகும் என பொறியாளர்கள் மதிப்பிடுகிறார்கள்.

அந்த வகையில் 840 சதுர அடி வீட்டின் மதிப்பு மட்டும் ரூ.9,24,000.

ஆக, வீட்டின் மொத்த மதிப்பு ரூ.26 லட்சம். அவர் வீட்டை இன்றைக்கு வாடகைக்கு விட்டால் தாராளமாக மாதம் ரூ.10,000 கிடைக்கும். அந்த வீட்டில் அவர் குடியிருப்பதால், அவருக்கு வாடகை செலவு இல்லை. அதாவது, ரூ.8.50 லட்சம் செலவில் ரூ.26 லட்சம் சொத்துக் கிடைத்திருக்கிறது. கூடவே, குடியிருக்க வீடும் கிடைத்திருக்கிறது. 

கடன் வாங்கும்போது, நம் பணம் பெருமளவில் வட்டியாகப் போகிறதே என்று நினைத்து கவலைப்படலாம். ஆனால், வேகமாக அடைத்துவிட்டால், வீடு எளிதில் நமக்கு சொந்தமாகிவிடும்.  அதேநேரத்தில், உங்களுக்கு வீட்டுக் கடன் மூலம் அசல் மற்றும் வட்டியில் வரிச் சலுகை தேவை என்றால், உரிய மாத தவணையைக் கட்டி வீட்டுக் கடனை சரியான நேரத்தில் அடைத்துக்கொள்வது லாபகரமாக இருக்கும்.