தனி வீட்டைத் தள வீடாக மாற்றும் விதிமுறைகள்

உங்களுக்குச் சென்னையில் ஒன்றரை கிரவுண்ட் பரப்பளவில் சிறிய வீடு இருக்கிறது, அதனுடைய கட்டுமானப் பரப்பளவு (பில்ட் அப் ஏரியா) 900 சதுர அடி. 35 வருடங்களுக்கு முன்பு மலிவான விலையில் மனைகள் விற்றபோது வாங்கி, அந்தக் காலக் கட்டுமான முறைப்படி கட்டிய வீடு. வென்டிலேட்டர், மொஸைக், வீட்டுக்கு வெளியே டாய்லெட் போன்ற அம்சங்களைக் கொண்டது. இப்போது நாகரிகம் மாறிவிட்டது. பழைய வீட்டில் அடிக்கடி தொல்லை தரும் மராமத்து வேலைகளைப் பார்க்க ஆட்கள் கிடைப்பது கஷ்டமாக இருக்கிறது.

ஆகவே, கட்டிடத்தை முற்றிலுமாக இடித்து ஃபிளாட் ஆக மாற்ற விரும்புகிறீர்கள். இதுபோல் செய்வதற்கான வழிமுறைகள் என்னென்ன? நஷ்ட ஈடாக தொகை கிடைக்குமா? எப்போது கிடைக்கும்?

இது சம்பந்தமான விளக்கம், இதோ கேள்வி பதில் வடிவில்…

1. ஒன்றரை கிரவுண்டில் எத்தனை ஃபிளாட்கள் கட்டலாம்?

உங்கள் மனை 45 x 80 என்று வைத்துக்கொள்ளுங்கள். சாலை அகலம் நிச்சயம் 40 சதுர அடி இருக்க வேண்டும். 45 x 80 = 3600 ச. அடி. இதில் எஃப்.எஸ்.ஐ., 5,400 அடிவரை தளங்கள் எழுப்பலாம். சில அனுமதிக்கப்பட்ட விதிகளின்படி 6,000 ச. அடி வரை தளங்கள் கட்டவும் சாத்தியக் கூறுண்டு.

2. நஷ்ட ஈடு தொகை எவ்விதம் கணக்கிடப்படுகிறது?

மேலே குறிப்பிடப்பட்ட மனையில் நான்கு தளங்கள் கட்ட முடியும். Stilt + 4, பொதுவாக உரிமையாளருக்கு 70 சதவீதப் பங்கும், பில்டருக்கு 30 சதவீதப் பங்கும் உண்டு. அதாவது, 6,000 அடி FSIயில், 4,200 ச. அடி உரிமையாளருக்கு. இரண்டு தளங்கள் முறையே 1,500 ச.அடி உரிமையாளருக்குக் கட்டித் தருகிறார். பாக்கியிருக்கிற 1,200 ச. அடி பரப்பளவுக்கு, அந்த ஏரியாவின் சந்தை மதிப்பீட்டின்படி தொகை கிடைக்கும். இந்த இடத்தில் (அபிராமபுரம்) ச. அடி 17,000 என்று கணக்கிட்டால், ரூ.2.04 கோடி கிடைக்கலாம்.

மற்றொரு விஷயம், இதே 3,600 ச. அடி மனை நீளவட்டமாக 100 x 36 என்றிருந்தால், தளங்கள் மேல் சொன்ன மாதிரியே இருக்குமென்று சொல்ல இயலாது. அமைப்பு மாறும்.

3. யாரை அணுகுவது? இதற்கான செயல்முறை விதிகள் என்ன?

கவலை வேண்டாம். இதுபோன்ற தளங்கள் எழுப்பப்படும் முறை சென்னையில் இருபது ஆண்டுகளுக்கும் மேலாக நிகழ்ந்து கொண்டுவருகிறது. இதற்கென்ற பில்டர்கள் இருக்கிறார்கள். நம்பகமான ஒப்பந்தக்காரரை அணுகி ஒரு வளர்ச்சி ஒப்பந்தம் போடுவது அவசியம் (Development Agreement). இந்த ஒப்பந்தம், பில்டருக்கும் உரிமையாளருக்கும் மட்டுமே. இருபது ரூபாய் ஸ்டாம்ப் பேப்பரில் தட்டச்சில் அச்சிடப்பட்டு, சாட்சிகளுடன் அமைந்திருக்க வேண்டும்.

4. டெவலப்மெண்ட் அக்ரிமெண்ட்டின் முக்கிய அம்சங்கள் என்ன?

அ) நஷ்ட ஈடு தொகை, அதைத் தருகிற தவணைகள் எல்லாம் இருக்கும். பொதுவாக, ஆரம்பத்தில் ஒப்பந்தம் கையெழுத்திடுகையில் கால் பங்கு, வீட்டை இடிக்கும்போது கால் பங்கு. இடித்து ஆறு மாதமான பிறகு மீதித் தொகை என்றெல்லாம் குறிக்கப்பட்டிருக்கும். (தவணை முறை சிலவற்றில் மாறலாம்).

ஆ) கட்டிடம் இடிக்கும்முன், பட்டா வாங்குதல், சப் டிவிஷன், தளங்கள் எழுப்புவதற்கான அனுமதி, மின் வாரியம், மாநகராட்சி (அல்லது CMDA) குடிநீர் வாரியம் போன்றவற்றின் ஒப்புதல், முடிக்கிற காலக்கெடு, தளங்கள் அமைப்பு போன்ற நிறைய அம்சங்கள் தெளிவாகக் குறிக்கப்பட்டிருக்கும்.

இ) மேலே குறிப்பிட்ட எல்லா காரியங்களுக்கும் உரிமையாளரான நீங்களே செல்ல இயலாது. எனவே, பில்டர் அதிகாரம் கொடுக்கிற நபருக்கு நீங்கள் பி.ஏ. தர வேண்டும். (அந்த நபர், பில்டரின் நிறுவனத்திலேயே பணியாற்றுகிறவராகத்தான் இருப்பார்). இந்த பவர் ஆஃப் அட்டர்னியை பத்திரப் பதிவு அலுவலகத்தில் ரூ. 100 ஸ்டாம்ப் தாளில் சாட்சிகளுடன் பதிவு செய்யப்பட வேண்டும்.

ஈ) மேற்சொன்ன எல்லாவற்றுக்கும் உங்கள் மூலப் பத்திரம் தேவைப்படும். அந்த ‘டாக்குமெண்ட்’ அது தொடர்பான பிற பத்திரங்கள் வில்லங்கச் சான்றிதழ் சகலவற்றையும் பில்டரிடம் ஒப்படைக்க வேண்டும். இதற்காக அச்சப்படத் தேவையில்லை. இது நடைமுறையில் கடைப்பிடிப்பதுதான்.

5. மூலப் பத்திரத்தை வைத்து பில்டர் கடன் வாங்குவார்களா?

பெரிய மனையில் பத்து ஃபிளாட்கள் கட்டுகிற பட்சத்தில் பில்டர் கடன் பெறத்தான் செய்வார். சில தருணங்களில் நாலைந்து தளங்களுக்கும் வாங்கலாம். இதை Project Loan என்று குறிப்பிடுவார்கள். இதில் முக்கியமாக கவனிக்க வேண்டிய அம்சம். நாலு தளங்களில் இரண்டு மட்டுமே பில்டருக்கு உரிமை. ஆகவே, அந்தக் குறிப்பிட்ட தளங்களின் பரப்பளவு, தளம் எழுப்பப்படுகிற மாடி (இரண்டாம்) ஆகியவற்றைக் குறிப்பிட்டு ஒரு ஷெட்யூல் இருக்கும். அந்த ஷெட்யூலில் உள்ள ஃபிளாட்களை மட்டுமே விற்கிற உரிமை, அதைக் கட்டுவதற்கான கடன் வாங்கும் உரிமை எல்லாம் வளர்ச்சி ஒப்பந்தத்தில் இடம் பெற்றிருக்கும். ஆனாலும் ஒன்று நினைவில் கொள்ளவும். ஏதாவது சந்தேகம் ஏற்பட்டால், நீங்கள் மூலப் பத்திரத்தைப் பரிசோதனை செய்யலாம். பில்டருக்கென்றிருக்கும் தளங்கள் கிரயமானவுடன் அந்த புராஜக்ட் லோன் முடிந்து விடும்.

6. ஃபிளாட்களில் குடியேறிய பிறகு ‘மனை உரிமையாளர்’ என்பதால் தனிச் சலுகை பெற முடியுமா?

கிடையாது. நீங்களும் பிற இரண்டு ஃபிளாட் உரிமையாளர் போலத்தான். நீங்களும் அப்போதைய வழிகாட்டுதல் மதிப்பீட்டின்படி சேவை வரி 1 சதவீதம் கட்ட வேண்டியிருக்கும்.

இப்போது ஒரு தனி வீடு, நாலு தளங்களாகிவிட்டன. அதற்கென்று காவல்காரர், கார் நிறுத்தங்கள், காவல்காரருக்கு சம்பளம் போன்ற அம்சங்களும் டெவலப்மெண்ட் ஒப்பந்தத்தில் இடம் பெற்றிருக்கும்.

7. தளங்கள் கட்டி முடிப்பதற்குத் தாமதமானால் என்ன செய்வது?

பொதுவாக எல்லாவற்றிலும் பழைய கட்டிடத்தை இடித்தபிறகு, கிட்டத்தட்ட 15 மாத அவகாசம் பில்டருக்கு உண்டு. அந்தக் காலகட்டத்தில் வேறு வீடு பார்த்துக் கொள்வது உரிமையாளரின் பொறுப்பு. முன்பணமும் அவரே கொடுக்க வேண்டும். ஆனால் மாதாமாதம் வாடகையை மட்டும் பில்டர் தந்து விடுவார்.

15 மாதத்துக்குப் பிறகு கால தாமதம் ஏற்படுகிற ஒவ்வொரு நாளுக்கும் வட்டி தருகிற மாதிரியான clause ஒப்பந்தத்தில் இருக்கிறதா என்பதைக் கவனிக்கவும். (இயற்கைச் சீற்றங்களுக்கு பில்டர் பொறுப்பல்ல) ஃபிளாட்களின் தரம், அதில் பொருத்தப்படுகிற டைல்ஸ், பிற பொருட்கள் இவையும் ஒப்பந்தத்தில் இருக்கும். ஆனாலும் கட்டிடத் தளங்கள் முடிகிற தருவாயில், சில Branadகள் கிடைக்காமல் போக ஏதுவுண்டு. இதைத் தவிர்க்க ‘equivalant’ (பிராண்டுக்கு சமமானது) என்ற வார்த்தை போடுவார்கள்.

ஒப்பந்தம் பதிவாகுமுன், தெரிந்த அட்வகேட்டிடம் காண்பித்துத் திருத்தம் ஏதுமிருப்பின், அதைத் தெரிவித்து விடுங்கள், ஒப்பந்தக்காரர் ஏற்றுக் கொள்வார்.

8. மூலதன லாபம் எவ்வளவு செலுத்த வேண்டி வரும்?

நீங்கள் முப்பது வருடம் முன்பு வாங்கியபோது உள்ள மனையின் விலை, இப்போதைய வழிகாட்டி மதிப்பு இரண்டுக்கும் உள்ள வரி செலுத்த வேண்டும். உங்களுக்குக் கிடைக்கிற இரண்டு ஃபிளாட்களில் ஒன்றை இப்போதே வாரிசுக்கு எழுதி வைத்துவிட்டால் நலம். வரிச்சுமை குறையும். கிடைக்கிற தொகையில் 50 லட்சம் வரை குறிப்பிட்ட சில அரசுப் பத்திரங்களில் முதலீடு செய்யலாம்.

மற்றொரு விஷயம்… என்னதான் பழைய வீடு என்றாலும் சிற்சில மாறுதல்களைச் செய்திருப்பீர்கள். இவற்றுக்கான செலவு இறுதியாக ஃபிளாட்டுக்கு செலுத்துகிற சேவை வரி போன்றவற்றையும் வரி செலுத்தும்போது, கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளலாம்.

கிடைக்கிற தொகையில் (பாதி தொகை வந்தாலும்கூட) நடப்பு நிதியாண்டிலேயே மூலதன லாப வரியை செலுத்திவிடுங்கள். பிரச்சினை எழாது. அரசுப் பத்திரங்களிலிருந்து வருகிற வட்டிக்கு வருமான வரி உங்கள் வருமானத்துக்கேற்ப உண்டு என்று சொல்லத் தேவையில்லை. உங்கள் ஆடிட்டரைக் கலந்து ஆலோசனை செய்யவும்.

மேலும் சில…

உங்களுடைய இரண்டு தளம் மட்டும் முழுமையடைந்து பிற தளங்களும் முழுமை பெற்ற பின்னர்தான் Completion Certificate கிடைக்கும். இது முக்கியம். ஏனெனில் அதற்குப் பிறகே, குடிநீர் அனுமதி, மின்சார வசதி இவை கிட்டும்.

ஆ) உங்கள் விருப்பத் தேவை களைக் கட்டிடத்தில் காலூன்றும் முன்னரே தெரிவித்துவிடுங்கள்.

இ) அவ்வப்போது தளங்கள் உருவாகும்போது கண்காணித்து ஐயங்களைத் தீர்த்துக் கொள்ளுங்கள்.

ஈ) பிற இரண்டு ஃபிளாட்களை ஒப்பந்தக்காரர் யாருக்கு வேண்டுமானாலும் விற்கலாம். சாதி, மதம் பாராமல் அவருக்கு லாபம்தான் முக்கியம் என்றாலும் உங்கள் கோரிக்கையை விடுக்கலாம். (சாதி, மதம் குறிப்பிடுவது சட்டவிரோதம்).

இறுதியாக ஒன்று.

என்னதான் பழைய வீடு தங்களை விட்டு நீங்குகிற சோகம் ஏற்பட்டாலும் அதே இடத்தில் நவீன வசதிகளுடன் புது தளங்கள் கிடைக்கின்றனவே, அது ஆறுதல்தானே.