ரியல் எஸ்டேட்டை பொறுத்தவரையில், கடந்த சில ஆண்டுகளாக இந்தியா முழுக்க மந்தநிலைதான் காணப்படுகிறது. குறிப்பாகச் சொல்லவேண்டும் எனில், மெட்ரோ நகரங்களில் கடந்த ஓராண்டில் ரியல் எஸ்டேட் விலை 20-30% வீழ்ச்சி கண்டிருக்கிறது.
ஆனால், தமிழகத்தைப் பொறுத்தவரையில் இந்த அளவுக்கு விலை வீழ்ச்சி ஏற்படவில்லை என்றாலும், உள்கட்டமைப்பு வசதிகள் இல்லாத இடங்களில் போடப்பட்ட லே-அவுட்களில் மனைகள், மறுவிற்பனை விலை இல்லாமல் மந்தநிலையில் காணப்படுகிறது.
புதிய லே-அவுட்களில் மனை விலை, பழைய லே-அவுட் மறுவிற்பனை விலையைவிடக் குறைவாகப் பல இடங்களில் காணப்படுகிறது. அந்த வகையில் மனையில் முதலீடு செய்ய இதுவே சரியான நேரம் என்பது பலரின் பரிந்துரையாக இருக்கிறது.
ரியல் எஸ்டேட் முதலீட்டில் லாபம் பார்க்க வேண்டும் எனில், சில அடிப்படை விஷயங்களை கண்டிப்பாக கடைப்பிடிக்க வேண்டும். அதாவது, குறுகிய காலத் தேவைக்கு உள்ள தொகையை மனை முதலீட்டில் போடக் கூடாது. அதாவது, இந்தப் பணம் இன்னும் 10-15 ஆண்டு களுக்குத் தேவையில்லை என்கிற சூழலில்தான் மனையை முதலீட்டு நோக்கிலோ, பிற்காலத்தில் வீடு கட்டும் நோக்கத்திலோ வாங்க வேண்டும்.
மேலும், இடைப்பட்ட காலத்தில் எதிர்பாராதவிதமாக மனை விலை இறங்கினால் கவலைப்படக் கூடாது. காரணம், ரியல் எஸ்டேட் என்பது நீண்ட காலத்தில்தான் லாபம் தரும். ஆனால், குறுகியகாலத்தில் விலை இறக்கத்தைச் சந்திக்கும் என்பது நிரூபிக்கப்பட்ட விஷயமாக இருக்கிறது.
ரியல் எஸ்டேட் நிலவரம் பொதுவாகவே சுணக்கமாக இருப்பதால், மனை விலையை பேரம்பேசி விலையைக் குறைக்க முடியும். அதுவும், மொத்த பணமும் தயாராக வைத்திருக்கும் நிலையில் விலையில் கணிசமாகப் பேரம் பேச முடியும்.
இனி, தமிழகம் முழுக்க மனை முதலீட்டுக்கு ஏற்ற முக்கிய இடங்களைக் தந்துள்ளோம்.
சென்னை புறநகர்!
சென்னை நகருக்குள் ஒரு கிரவுண்ட் (2,400 சதுர அடி) மனை, சாதாரணமாக ஒரு கோடி ரூபாயைத் தாண்டியிருக்கிறது. அந்த வகையில் இங்கு மனை வாங்குவது என்பது நடுத்தர மக்களால் இயலாத காரியம். மேலும், சென்னையை ஒட்டிய பகுதிகளில் காலி மனைகள் இல்லை என்றே சொல்லலாம். எல்லாம் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகளாக மாறிவருகின்றன.
முதலீட்டு நோக்கில் மனை வாங்குவது என்றால், சென்னையிலிருந்து 50 – 100 கி.மீ போனால்தான் முடியும் என்கிற நிலை காணப்படுகிறது.
படப்பை – காஞ்சிபுரம்!
சென்னையிலிருந்து காஞ்சிபுரம் செல்லும் வழியில் அமைந்திருக்கும் படப்பை முதலீட்டுக்கு மனை வாங்க ஏற்ற இடமாக இருக்கிறது. இதன் அருகில் அமைந்திருக்கும் ஒரகடம் தொழிற்பேட்டை இதன் வளர்ச்சியை மேம்படுத்தி வருகிறது.
சென்னை- செங்கல்பட்டு சாலைகளில் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புகள் அதிக எண்ணிக்கை யில் வர ஆரம்பித்திருப்பதால் அங்கு மனை விலை ஏற்கெனவே எகிறிக் கிடக்கிறது.
ஸ்ரீபெரும்புதூரில் விமான நிலையம் வருகிறதா, இல்லையா, எந்தப் பகுதியில் வருகிறது என்பது இன்னும் முடிவாகாத நிலையில் இருப்பதால் இங்கு ரியல் எஸ்டேட் முதலீடு ரிஸ்க் ஆனதாக இருக்கிறது.
கோயில் நகரமான காஞ்சிபுரத்தில் பணி ஓய்வுக்குப் பிறகு குடியிருக்க பலரும் விரும்பு கிறார்கள். அந்த வகையில் இங்கு மனை முதலீட்டுக்கு எப்போதும் ஓரளவுக்கு டிமாண்ட் இருந்துகொண்டுதான் இருக்கிறது.
தற்போதைய நிலையில், செவிலிமேடு – ஓரிக்கை சாலை, காஞ்சிபுரம் – பழைய ரயில்வே ஸ்டேஷன் சாலை, காஞ்சிபுரம் – அரக்கோணம் சாலை ஆகிய மூன்று பகுதிகளில் முதலீட்டு நோக்கில் மனை வாங்கிப்போடலாம் என்கிறார்கள்.
செவிலிமேடு – ஓரிக்கை சாலை, ஆற்று ஓரம் அமைந்திருப்பது, 15-20 அடியில் நிலத்தடி நீர் கிடைப்பது. பள்ளிக்கூட வசதி,
காஞ்சியிலிருந்து 3 கி.மீ தொலைவு, நகர எல்லைக்குள் அமைந்திருப்பது போன்றவை கவர்ச்சிகரமான அம்சங்களாக இருக்கின்றன.
காஞ்சிபுரம் – பழைய ரயில்வே ஸ்டேஷன் சாலையில் காஞ்சியிலிருந்து 4 கி.மீ தொலைவில் உள்ள நத்தப்பேட்டை, காஞ்சிபுரம் – அரக்கோணம் சாலையில் காஞ்சியிலிருந்து 5 – 6 கி.மீட்டரிலுள்ள சிம்மசமுத்திரம், சிறுகாவேரிபாக்கம், அம்பி பை-பாஸ் சாலை போன்றவையும் முதலீட்டுக்கு ஏற்ற பகுதிகளாக உள்ளன.
மேலே சொல்லப்பட்ட பகுதிகளில் மனை வாங்கிப்போட்டால் 3-5 ஆண்டுகளில் விலை இரு மடங்கு அதிகரிக்க வாய்ப்புள்ளது.
கோயம்புத்தூர்!
ரியால்டிகாம்பஸ் டாட் காம் நிறுவனத் தின் நிறுவனர் சங்கர ஸ்ரீனிவாசனுடன் கோவை ரியல் எஸ்டேட் நிலவரம் குறித்துப் பேசி னோம். ”கடந்த சில ஆண்டுகளாக கோவையில் முதலீடு செய்யும் என்.ஆர்.ஐ களின் எண்ணிக்கை அதிகரித்து வருகிறது. அதேநேரத்தில், மனை விலை என்பது கடந்த ஓராண்டாகப் பெரிய அளவில் உயரவில்லை. நாடாளுமன்ற தேர்தலுக்குப் பின் ரியல் எஸ்டேட் சூடுபிடிக்க வாய்ப்பு அதிகம். விலை குறைவாக இருக்கும்போது மனை வாங்குவது லாபகரமாக இருக்கும்” என்றார்.
திருச்சி!
தமிழகத்தின் மையமாக இருக்கும் திருச்சியில் இப்போது ரியல் எஸ்டேட் ஹாட் ஸ்பாட்கள் என மதுரை ரோடு மற்றும் சென்னை ரோடு பகுதிகளைத்தான் குறிப்பிட வேண்டும். மதுரை சாலையில் பஞ்சத்தூர், நாகமங்கலம் போன்றவை முதலீட்டுக்கு ஏற்ற பகுதிகளாக இருக்கின்றன. இந்தப் பகுதிகளில் அரசு நிறுவனங்கள், ஐ.டி பூங்காக்கள் வந்துகொண்டிருப்பது விலை ஏற்றத்துக்குக் காரணங்களாக இருக்கின்றது.
சென்னை சாலையில் சமயபுரம் டோல்கேட் வரை லே-அவுட்கள் வேகமாக விற்பனையாகி வருகின்றன. இங்கு மெடிக்கல் மற்றும் இன்ஜினீயரிங் கல்லூரிகள் அதிக எண்ணிக்கையில் வந்துகொண்டிருக்கின்றன.
நடுத்தர மக்களின் குடியிருப்பு தேவைகளைப் பூர்த்திசெய்யும் இடங்களாக வயலூர் சாலை, திருவானைக் கோவில் பகுதிகள் உள்ளன. தஞ்சாவூர் வழியில் முதலீட்டு நோக்கில் வாங்கிப்போடுவது பலனளிக்கும் என்கின்றனர்.
மதுரை!
அவனியாபுரம் – திருப்பரங்குன்றம் சாலையில் அதிக எண்ணிக்கையில் புதிதாக மெட்ரிக்குலேஷன் பள்ளிக்கூடங்கள் வந்துகொண்டிருப்பதால், இந்தப் பகுதியில் மனை முதலீடு அதிகரித்து வருகிறது. போலீஸ் கமிஷனர் அலுவலகம் உள்ளிட்ட முக்கிய அரசு அலுவலகங்கள், கோயில்கள் வந்திருப்பதால் புதூர் முதல் அழகர்கோவில் சாலை பகுதியில் குடியிருப்பு இடங்களுக்குத் தேவை கூடியிருக்கிறது.
மருத்துவமனை, பள்ளிக்கூட வசதி ஏற்பட்டுவரும் மாட்டுத்தாவணி – அருப்புக்கோட்டை ரிங் ரோடு பகுதியில் ரியல் எஸ்டேட் சூடுபிடிக்க ஆரம்பித்திருக்கிறது. நட்சத்திர ஹோட்டல் உள்ளிட்ட வளர்ச்சி ஏற்பட்டுவரும் அவனியாபுரம் – ஏர்போர்ட் சாலையிலும் மனை முதலீடு அதிகரித்து வருகிறது.
திருநெல்வேலி!
நெல்லை புறநகர்களில் மனை வாங்குவது அண்மைக்காலத்தில் அதிகரித்துள்ளது. அதற்கேற்ப புது லே-அவுட்களும் வந்துகொண்டிருக் கின்றன. ஏற்கெனவே போடப்பட்ட கே.டி.சி நகர், பெருமாள்புரத்திலும் மனை மறுவிற்பனை நடந்துவருகிறது. பேட்டை திருப்பணி கரிசல்குளம், திருமால் நகர் பகுதியையட்டி திருநெல்வேலி, தென்காசி, அம்பாசமுத்திரம் சாலைகளை இணைக்கும் ரிங் ரோடு வரவிருப்பதால் இந்தப் பகுதியில் வீட்டு மனைகளுக்கு புது டிமாண்ட் ஏற்பட்டிருக்கிறது.
ரெட்டியார்பட்டி ஆல் நகரில் மனைகளை வாங்கிப்போட்டால் நல்ல லாபம் பார்க்க முடியும் என்கிறார்கள். இந்தப் பகுதியில் நான்குவழிச் சாலை போகிறது என்பதால் இந்தச் சூழ்நிலை நிலவுகிறது.
தகவல் தொழில்நுட்ப பூங்காக் களுக்கு அடிக்கல் நாட்டப்பட்ட கங்கை கொண்டான் பகுதியைச் சேர்ந்த வசந்தம் நகர், முல்லை நகர், நாங்குநேரி-பூம்புகாரில் மனைகள் மலிவான விலையில் கிடைக்கின்றன. இங்கு ஐ.டி நிறுவனங்கள் முழு அளவில் இயங்க ஆரம்பிக்கவில்லை என்பதால், இந்தக் குறைந்த விலை. நிறுவனங்கள் வந்துவிட்டால் முதலீட்டில் கணிசமான லாபம் பார்க்க முடியும்.
தூத்துக்குடி!
தூத்துக்குடி நகரத்தில் ரியல் எஸ்டேட் விலை சென்னைக்கு இணையாக இருக்கிறது. அந்த வகையில் முதலீட்டு மனைகள் என்கிறபோது புறநகர்களைத்தான் நாடவேண்டி இருக்கிறது.
தூத்துக்குடி மாவட்டத்தில் புதுக்கோட்டை, கூட்டாம்புளி, சேர்வைகாரன்மடம், தேரிரோடு, புதியம்புத்தூர் பகுதிகள்தான் வீடு மற்றும் தொழில் செய்வதற்காக விற்கப்படுவதும் வாங்கப்படுவதுமான பகுதியாக இருந்துவருகிறது. கதிர்வேல் நகர், பாரதிநகர், அன்னை தெரசா நகர், பால்பாண்டிநகர் போன்ற புதிதாக உருவாகிவரும் நகர்களைக் குறிப்பிடலாம். இவை, தூத்துக்குடி மாநகராட்சியின் பகுதிகளாக இருப்பது கூடுதல் சிறப்பு. தூத்துக்குடியிலிருந்து கொஞ்சம் அவுட்டர் பகுதிகளான புதுக்கோட்டை, கூட்டாம்புளி, சேர்வைகாரன்மடம், தங்கமாள்புரம், சக்கமாள்புரம், தேரி ரோடு பகுதிகளில் 50 ஆயிரம் முதல் 1.5 லட்சம் வரையிலும் விலை இருந்துவருகிறது.
இந்தப் பகுதியில் போக்குவரத்து வசதியும் தண்ணீர் வசதியும் ஓரளவு நன்றாக இருக்கிறது. நகருக்குள் வாடகைக்குக் குடியிருந்து வருபவர்கள் புதுக்கோட்டை சுற்றுவட்டாரத்தைத் தேர்வு செய்து வருகிறார்கள். இங்குள்ள புதியம்புத்தூர் பகுதியும் மனை முதலீட்டுக்கு ஏற்றதாக இருக்கிறது.
சேலம்!
மனை வாங்குபவர்களுக்கு ஏற்ற இடங்களாக இருப்பது சேலத்தின் வட மேற்கில் உள்ள சேலம் – ஓமலூர் மெயின் ரோடு, சேலத்தின் வடகிழக்கில் உள்ள அயோத்தியாபட்டணம் முதல் குப்பனூர் வரையில் உள்ள பகுதிகள், சேலத்தின் தென்மேற்கே உள்ள பழைய சூரமங்கலம் பகுதிகள்தான்.
ஓசூர்!
மக்கள் வசிக்கும் பகுதிகள் விரிவடைந்து வருவதால் ஓசூரில் நிலவரம் நன்றாகவே உள்ளது. இரண்டு ஏக்கர் கிடைத்தால்கூட மனைகளைப் பிரித்து விற்பனை செய்யும் சின்ன புரமோட்டர்கள் அதிகரித்துள்ளனர். ஓசூர் புறவழிச்சாலை மற்றும் டொயோட்டா நிறுவனம் இங்கு ஓர் உற்பத்தி தொழிற்சாலையைத் தொடங்க உள்ளது என்கிற பேச்சு உள்ளது.ஓசூரின் நான்கு பக்கமும் விரிவடைந்தாலும் ஓசூரை பொறுத்தவரை ஆல்டைம் ஃபேவரைட் ஏரியா என்றால் மத்திகிரி செல்லும் வழிதான். சென்ற வருடத்தைவிட 5 – 10 சதவிகிதம் வரை ரியல் எஸ்டேட் வளர்ச்சி உள்ளது. அதேசமயம், வழிகாட்டி மதிப்பைவிட சந்தை மதிப்பு மிகக் குறைவாக இருப்பது பெரிய தேக்கத்தையும் ஏற்படுத்தியுள்ளது.
புதுச்சேரி!
கடந்த ஒரு வருடமாகவே இங்கு ரியல் எஸ்டேட் வளர்ச்சியில் பெரிய அளவிலான முன்னேற்றம் இல்லை. இங்குள்ள பல முக்கிய அரசு நிறுவனங்களில் தொழிலாளர்களுக்கு கடந்த சில மாதங்களாக சம்பள பட்டுவாடா இல்லை என்பதால் இப்போது நிலைமை படு டல்லாக இருக்கிறதாம்.
தவிர, வீடு கட்ட விரும்பும் நபர்களுக்கு அரசு கொடுத்த கடனுதவியும் தற்போது நிறுத்தப்பட்டு உள்ளதாம். இதனால், ரியல் எஸ்டேட்டில் பெரும் தேக்கம் நிலவி வருகிறது. கடலூர் மற்றும் விழுப்புரம், திண்டிவனம் வழியில் எதிர்பார்க்கப்பட்ட அளவுக்கு வளர்ச்சி இல்லை என்பதால் ரியல் எஸ்டேட் தொழில் மந்தநிலையில் உள்ளது.
இப்போதிருக்கும் பொருளாதார மந்தநிலை மாறும்போது, கடனுக்குக்கான வட்டி விகிதம் குறையும். அப்போது மனை விலை வேகமாக உயர அதிக வாய்ப்புண்டு.
அந்த வகையில், முதலீடு மற்றும் சொந்தத் தேவைக்காக மனை வாங்குபவர்களுக்கு இது சரியான நேரம்!
